万科股权之争上演权力的游戏 各利益方陷“共赢”难题

作者:乐百家官方网站    发布时间:2019-11-22 01:19    浏览:79 次

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随着华润公开反对重组方案通过、万科独董知名经济学家华生公开表态、19日深夜电话会议、部分高管抛售个人持股,万科重组一事在本周一走向更加扑朔迷离。

6月19日夜间,万科高级副总裁谭华杰、董秘朱旭临时召开投资者电话会议,详解万科引入深铁的资产重组预案。这被业内解读为“拉票”之举。据第一财经记者从可靠渠道获得的19日夜间电话会议纪要显示,谭华杰明确表示,万科买的并不是深圳地铁的资产,而是整个行业的未来。

然而资本市场似乎并不买账,截至6月20日收盘,万科企业H股股价报17港元,逆市下跌2.97%。而恒生指数报20510.2点,上涨340.22点,涨幅1.69%。

近一年来,从“宝万之争”到如今的“华万之争”,万科股权之争演变成商业版“权力的游戏”,而在目前的胶着状态中各利益方均陷入“难以共赢”的窘境。这既让外行人看热闹,也让内行人看不出门道,同时多方均对万科这家房地产业及民营企业的标杆企业的未来捏一把汗。

万科的意图可信吗

谭华杰在19日夜间万科投资者电话会议上表示,深圳地铁目前具备唯一性:第一,唯一轨道交通建设、运营、上盖开发全部打通的公司;第二,唯一一个有外地项目和外地订单的公司。“因此如果能绑定深圳地铁,对公司未来发展至关重要。关乎万科未来发展。”

在解释万科引入深铁的重组方案的背景时,谭华杰表示,中国的城市化率在2015年底才达到56%,相当于美国1945和日本1950年代的水平。因此,中国城市化远没有结束。就房地产本身而言,空间仍具备。其次在城市化超过50%~80%后,进入城市化第二阶段,在这一阶段,城市圈和城市带的兴起是最大特点。按照以上模式,珠三角、京津冀、长三角、长江中上游城市带、川渝城市带,可能以上区域就是重点发展区域。“单一发展时代,城市发展就是摊大饼发展模式。城市圈时代,城市发展是轴向发展,主轴就是轨道交通。因此,基于以交通为发展的城市发展是最好的。”谭华杰认为这也是地产商的机遇。“东京在1960年出现严重大城市病,交通拥堵,城市空气下降,房价扩张都存在。1980年代,东京城市病问题基本解决,靠的就是轨道交通组团式轴向发展。”

目前全世界人口超过2000万城市,大部分在发展中国家,只有纽约和东京是发达国家。两个城市最大特点就是高效交通。“未来中国大量人口会进入城市带,未来只有通过轨道交通拓展都市带来发展城市新区。也说明,未来房地产发展机遇也同样在于谁能更好占领城市带。可以说,轨道交通时代是类似98年房改一样的重大机遇。”谭华杰表示,如果能和轨道交通企业建议密切关系,开发商将具备极大优势。轨道交通对公共交通分担率很高,东京、香港超90%。目前北京42%、上海51%,深圳28%。“深圳是目前轨交分担率最低城市,未来建设规模最大。”

谭华杰认为,地铁和房地产结合看,有几种模式,一是凯德模式,主要是上盖综合体;二是港铁模式,港铁基本是自己建地铁,通过招拍挂卖给开发商,自己保留部分地铁商业和广告;此外还有东京地铁模式。“铁的地不卖,完全自己开发或者找人开发。以上模式好处在于不会有地王,且效率更高。”

谭华杰认为,目前引入深铁的重组方案,即接近东京地铁模式。而这也被业内解读为符合万科于2014年定调的“城市配套服务商”的转型战略。“倘若该交易得以落实,则引入深圳地铁作为公司最大股东将帮助万科实现‘地铁+地产’的业务模式,使其在中国地铁高速发展之际抓住地产开发的良机。此举也符合公司成为‘城市配套服务商’的长期目标。”高盛旗下高华证券6月20日发布的研报表示。

而地王之困似乎是万科与深铁合作的另外一个重要理由。谭华杰表示,目前地王现象已经蔓延到国内一二线大部分市场,要拿到价格合理土地已经非常困难,开发商进退两难。部分内地城市地价便宜,但是库存高,又不敢买。“如果要保持扩张和增长,类似东铁模式就是很好的方式。开发商类似轻资产模式进入,企业风险低、回报率大。绑定轨道轨道交通企业,对公司发展都存在利好。”

然而争议和质疑也随之而来——此方案能否保证包括中小股东在内的各股东方利益?

乐百家官方网站,此外,6月19日 ,万科在香港证券交易所发布公告,披露了自去年底停牌前6个月内万科部分高管大举抛售个人持有的万科股票事宜。这更引发各界对万科重组方案的质疑和万科股价大跌的担忧。

摩根大通也于20日发布研报称,短期来看,若重组方案落实,万科每股盈利以及每股派息会被滩薄20%,同时,若引入深圳地铁,将加强发展被视为有泡沫的深圳市场,因此短期内有负面影响。但摩根大通对万科未来12个月的股价预期仍然正面,维持“增持”评级。

易居中国克而瑞研究中心研究总监洪圣奇认为,在万科集团整体盈利能力不变的前提下,发行新股将使每股盈利及每股派息减少,或令H股股价承压,但最终能否引入新股东,以及华润与万科管理层之间的争议是否会对公司经营带来影响,现在均难以判断。

利益撕裂还是合作共赢?

万科独董、知名经济学家华生18日、19日两度在个人微博上披露万科17日董事会内容。华生现任东南大学教授,2011年起任公司独立董事。

华生在18日发布的微博中表示:“万科董事会我发言说,宝能举牌后我曾多次批评万科管理层的轻率表态,高度肯定华润过去在公司治理中的基石作用。但华润长期摇摆后今天突强调要坚决控股。”

19日下午,华生再度发布微博称“在宝能因故只求全身而退的情况下,华润提出否决深铁入主,让万科巨资收购深铁土地,待事过落定再对华润等增发股份的方案则遭到独立董事一致反对,因这太过自私会更大损害其他股东利益”。

随后,华生删除上述微博发言。

从独董华生的态度中,可看出,多方担忧目前万科的股权之争将出现“多败俱伤”的局面。

万科股权之争如同夜幕般扑朔迷离

万科的公司治理结构一直都存在着本质缺陷,这已经被业界共识。由于股权高度分散,万科的发展壮大并成为业界标杆,是大股东放权、管理层高度自治以及企业价值文化共同作用的结果。

另一方面,在激烈的股权争夺战火下,万科被业界熟知的出色行业研判能力被掩盖了——在很多年里,万科对于房地产行业的节点性判断,都成为同行经营决策的指挥棒。

正如2014年万科高调宣布转型“城市配套服务商”之后,众多开发商立刻跟进这一风向标的概念,纷纷进入房地产下半场的转型期。

近两年,房地产行业新的模式不断涌现,多元化成为开发商纷纷布局的方式,但万科的多元化却甚为特别:所有的新业务都围绕房地产展开,而不做跨界尝试,如机器人围绕物业服务及养老产业展开、VR围绕产业地产展开、教育和养老围绕万科社区和业主展开。此次“地铁+地产”的能否再次成功破局新的地产开发模式?这仍然未知。

没有一种商业模式可以在不同的时代均保持生命之树长青,在求新求变才能拥抱新时代的行业变局大势面前,万科的“地铁+地产”的尝试,仍然值得期待。

从各大房企披露的5月份销售数据看,目前万科、恒大、碧桂园三家开发商销售额均已破千亿。

2015年,万科实现营业收入1955亿元,归属上市公司股东的净利润为181亿元,营业收入和净利润均在国内地产公司中排行前茅。公司自1991年上市以来累计盈利超过1000亿,累计分红189.44亿,分红率为18.93%。尤其是最近几年随着公司盈利规模攀升,以及分红比例的提高,投资万科的回报率逐年上涨。今年早些时候,万科宣布2015年度分红派息方案为每10股派送人民币7.2元现金股息,分红比例超过当期净利的40%。从财务数据来看,万科称得上是一家经营绩效卓越的企业。

还有几组数据可以反映为何万科的股权如此诱人。从其2015年年报看,过去一年,除了销售额创下新高,物流业务和海外拓展发展迅速外,其房地产的资产证券化也取得不错进展,更重要的是万科投资能力变强。万科2015年的资产负债表显示,有两部分资产增幅最多,一是存货,增加了500亿左右;二是长期性股权投资,增加了130亿左右。

增加的500亿存货也显示出万科的地盘越来越大,更让业界眼馋的是,万科各地成立的分公司或业务分部已经渗透到越来越多的区域和领域。去年万科投资超过了93亿元,发起成立了191家公司,又新收购了50家企业。而2014年,万科总共成立了109家新公司,收购的公司只有11家。

万科2015年的合并利润表显示,在总共331亿的营业利润里,投资收益达到了35.6亿,占比超过10%。公司投资收益主要来源于联营合营公司实现的万科权益利润、以股权转让方式实现项目合作而实现的收益。从大规模对外投资过程中,万科开始逐步学习投行思维,懂得利用企业平台孵化新的上市公司;通过收编更多有战力的部队,再加以万科化的整合而让自己实力越来越强。

万科股权之争行进到现在,是各方利益撕裂还是达成共识实现合作共赢,将关乎这家房地产标杆企业及民营企业的命运。如果通过此番长达一年的股权之争,各方达成合理、科学、稳固的股权结构,将是各利益方之幸、中国企业界之幸。

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